Как оформить договор купли-продажи квартиры

В течение жизни многие проходят этап приобретения недвижимости. Это чётко регламентированный процесс, который основывается на следовании определённым договорённостям. Перед продажей недвижимости, необходимо разобраться, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, так как от наличия или отсутствия необходимых документов зависит весь квартирный вопрос.

Какие документы нужны для оформления договора

Ответ на вопрос, как оформляется договор купли-продажи квартиры, начинается с подготовки необходимых документов. От продавца требуется следующий пакет:

1. Правоустанавливающие документы – договоры, которые объясняют происхождение права собственности. Также их можно встретить под названием «документы основания». В зависимости от ситуации требуются разные договоры: купли-продажи, наследства, дарения, долевого участия и др.
2. Правоподтверждающие документы – они подтверждают право собственности, факт его регистрации. От продавца требуется выписка из Единого Государственного Реестра недвижимости – ЕГРН или свидетельство о собственности. Эти документы тождественны друг другу. Характер бумаги зависит от даты. Регистрацию, оформленную после 2016 года, подтверждает выписка из ЕГРН. Регистрацию до 2016 года – свидетельство.

Также есть документы, которые не отправляются в Росреестр, но они нужны покупателю. Требуется предоставить:

• справку «О регистрации» — она показывает, кто состоит на регистрационном учёте в данной квартире, и есть ли долг на жилье. В официальных источниках она упоминается как форма №9;
• справку «Характеристика жилого помещения» — это форма №7. В ней указываются технические параметры квартиры: этажность дома, год постройки, количество комнат, метраж и др.;
• справку «О снятии с регистрации» — форма №12. Документ содержит информацию о лицах, которые имеют право претендовать на жилье. То есть они были сняты с учёта и поэтому не записаны в форме №9, но могут претендовать в дальнейшем: те, кто отбывает наказание, проходит службу в армии и др.

Эти три документа можно получить в паспортном столе. Дополнительно предоставляется технический паспорт. Он схож по содержанию с формой №7 и отображает характеристики дома и квартиры. Необязательный документ, но по требованию покупателя его нужно предъявить.

Помимо этого, от каждого собственника требуется паспорт и согласие на продажу. Покупатель должен учитывать, сколько в документах указано собственников. Если их два, три и больше, то на сделке должен присутствовать каждый владелец доли в квартире.

В случае, если продажа совершается не владельцем, а его официальным представителем, потребуется также оригинал нотариально заверенной доверенности на продажу квартиры от собственника со всеми необходимыми полномочиями. Доверенность на покупку квартиры понадобится в случае, когда покупатель не может лично присутствовать на оформлении. По ссылке можно посмотреть примерный образец договора купли-продажи квартиры по доверенности.

Правила оформления договора купли-продажи квартиры

Продавцы и покупатели, которые спрашивают, как оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно, должны знать, что оформление идёт по определённому алгоритму. На каждом этапе свои нюансы, порядки и требования.

Предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи квартиры содержит обещание заключить основной документ. Он необходим, чтобы подтвердить намерения продавать и покупать. У сторон возникают обязательства друг перед другом. При нарушении обещания теряющая сторона может обратиться в суд или потребовать уплату штрафа. Однако вне зависимости от текста преддоговор не может быть гарантией совершения сделки

К предварительному ДКП предъявляется несколько требований:

• он должен соответствовать форме основного договора;
• он должен содержать описание жилья и то, что стороны сочтут важным: стоимость, какое время могут проживать жильцы после продажи и т.д.

Его заключают в письменном виде. По желанию сторон заверяют нотариально. Документ должен быть у каждой из сторон.

Описание должно быть подробным, чтобы ясно было понятно, какое именно жильё продаётся. Важно указать кадастровый номер, адрес, площадь и другие важные сведения.

Закон разрешает заключать преддоговор на строящийся дом или тот, который ещё не принадлежит продавцу. В таком случае для описания надо использовать любые уже известные ориентиры: кадастровый номер участка, метраж, этаж и т.д.

В качестве альтернативы для подтверждения намерения совершить сделку можно использовать договор задатка при покупке квартиры. В этом случае покупателю важно не забыть взять от продавца расписку о получении задатка за квартиру, чтобы обезопасить себя и избежать переплаты.

Порядок оформления основного договора

В вопросе, как оформить договор купли-продажи квартиры, главное внимание отводится составлению документа. Это соглашение двух сторон, по которому одна из них обязуется передать квартиру, а другая – отдать деньги за неё. Оно необходимо, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать права нового собственника.

При совершении сделки ДКП оформляется в обязательно порядке. Его можно написать от руки, скачать образец на нашем сайте или составить с помощью нотариуса.

Нотариальное заверение делается для собственного спокойствия. Однако есть исключение. Это обязательная часть, если продаётся:

• доля в квартире;
• квартира ребёнка или опекаемого человека;
• квартира с рентой.

В ДКП необходимо указать наиболее важные положения, и без них документ не считается действительным.

• Предмет сделки и стороны – данные продавцы, покупателя и параметры квартиры.
• Положение о праве собственности продавца – на каком основании оно возникло.
• Стоимость жилья, условия оплаты, сроки и способ расчета.
• Срок освобождения квартиры.
• Права и обязанности сторон, ответственность.

В заключительных положениях указывают дополнительную информацию, которую стороны считают нужной: необходимость удостоверения нотариусом, страхования квартиры и т.д. После оформления текста стороны ставят подписи и указывают дату составления.

Договор начинает действовать с момента подписания. Официальное владение жильём начинается только после регистрации права собственности в Росреестре.

Если документ занимает больше одного листа, его необходимо прошить и заверить подписями каждый лист. Прямого указания на это нет, но сшивание крайне желательно для Росреестра. Оно помогает избежать фальсификации и служит гарантом законности сделки

Сделать это может любая из сторон-участников сделки. А вот подпись каждой из них обязательна. Стоит заранее посмотреть образец, как прошить договор купли-продажи квартиры, так как при неправильной работе Росреестр может отказать в приёме документов.

Регистрация права собственности

Далее покупатель должен подтвердить своё право собственности — без этого владение недвижимостью не считается законным. Где можно оформить договор купли-продажи квартиры:

1. в Росреестре или через МФЦ – самый лёгкий и недорогой способ. Необходимо заранее записаться в госорган или уже на месте взять талончик и проходить в порядке очереди;
2. по почте – при отправке документов Почтой России их предварительно нужно заверить у нотариуса. Важно отправить письмо с описью вложения и уведомлением о получении;
3. у нотариуса – с 2019 года нотариусы получили возможность самостоятельно отправлять документы;
4. в интернете – такую возможность предоставляют только некоторые банки для клиентов, взявших у них ипотеку.
5. дома – сотрудник Росреестра приезжает на дом и принимает документы. Такую возможность предоставляют только некоторым категориям граждан: инвалидам, ветеранам и др.

Большинство людей выбирают первый способ. Срок рассмотрения документов при подаче через Росреестр занимает 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. При отправлении нотариусом достаточно суток. Это связано с тем, что органы не тратят время на проведение правовой экспертизы – её выполняет сам нотариус.

После регистрации права собственности покупатель получает на руки свой экземпляр договора купли-продажи, на котором ставится штамп о регистрации перехода права собственности, и выписку из ЕГРН.

Акт приёма-передачи квартиры

Квартира выбрана, договор купли-продажи подписан. Далее нужно завершить сделку. Факт выполнения её условий подтверждает акт приёма-передачи квартиры. Он также известен как передаточный акт. Это самостоятельный документ, который тесно связан с соглашением о покупке жилья.

Он подтверждает:

• выполнение продавцом обязательств;
• приём покупателем квартиры;
• отсутствие претензий у обеих сторон;
• основание для передачи права собственности на недвижимость.

Акт подтверждает передачу помещения. Он завершает сделку, и обычно его подписывают уже после освобождения жилья прежними жильцами. Как только акт подписан, обязанности по оплате счетов, возможные риски и др. ложатся на плечи покупателя.

У акта нет строгой формы для заполнения. Он заполняется в свободном виде. В нём указывают:

• дату и место заполнения;
• реквизиты основного договора: дату, номер;
• информацию о сторонах, заключающих сделку: паспортные данные, ФИО и др;
• сведения о квартире: точный адрес, площадь, количество комнат и т.д., а также список передаваемого имущества и состояние жилья;
• фиксируется стоимость и факт оплаты.

Передача документа в Росреестр не обязательна. Акт – приложение к ДКП, и именно во втором документе закреплено основание для перехода права собственности. Передавать или нет – решают сами стороны. Они вправе подписать акт даже после перерегистрации собственности.

Покупка жилья – сложный и ответственный процесс. Документальное оформление занимает несколько этапов. После формирования пакета документов стороны заключают предварительный договор, который подтверждает их намерения продавать и покупать. Далее необходимо подписать договор купли-продажи квартиры. Это основа сделки, он фиксирует её условия и даёт основание для перехода права собственности.

После подписания покупатель должен зарегистрировать своё право собственности, подав документы в МФЦ, Росреестр или через нотариуса.

Дополнительно стороны при желании могут оформить акт приёма-передачи квартиры, который завершает сделку и подтверждает отсутствие претензий.